商業リース契約の用語集：負荷係数
「負荷率」とは、 商用テナントに対する月額総家賃の計算方法を指す用語です。 使用可能な平方フィートと、テナントが恩恵を受けると予想される一般的な面積の平方フィートのパーセンテージとを組み合わせたものです。 「アドオン」ファクタまたは「共通領域」ファクタと呼ばれることもあります。
共通点としてみなされるもの
一般的なエリアには、トイレ、ロビー、エレベーター、階段、一般的な廊下などがあります。
それらは、商業テナントの顧客、クライアント、および従業員がアクセスすることができ、使用が期待される領域です。
負荷係数計算における使用可能な平方フィート
負荷係数の計算は、使用可能な平方フィートとレンタル可能な平方フィートの差を特定することから始まります。 使用可能な平方フィートは、あなたとあなたのビジネスが実際にそして専ら占有できるエリアを定義します。 他のテナントはこのスペースにアクセスできません。 それはあなたの店、あなたのオフィス、あなたの場所です。
あなたが25 'x 20'の店舗スペースをリースする場合、500平方フィートの使用可能なスペースがあります。 これはあなたのエリアであり、あなたのビジネスはおそらくそれをすべて利用することができます。 このスペースの角を空けておくと、それはあなたの選択ですが 、それがあなたの使用可能な平方フィートに貢献するようにしたい場合は、そのスペースを使用することができます。
あなたとあなたのビジネスに関連する他の人は、トイレ、ロビー、エレベーター、廊下、階段などの共通領域も使用できますが、それらはあなただけのものではないので、あなたの利用可能な平方フィートの一部ではありません。
使用可能な平方フィートが別々の部屋または別々のフロアに分割されている場合は例外があります。 この場合、それらを接続するアクセス方法は、使用可能な平方フィートに貢献します。 他のテナントおよび/または不動産所有者がそれらを使用していないため、共通のエリアではありません。
負荷率計算における賃貸可能な平方フィート
使用可能な平方フィートを特定したので、あなたやあなたの顧客が使用する共通領域のパーセンテージを追加することで、レンタル可能な平方フィートを把握することができます。
パーセンテージは、通常、家主または財産所有者によって設定され、建物の総平方フィートと比較して、使用可能な平方フィートにある程度基づいています。
ここで交渉する余地があるかもしれません。 普段は15％以上は稼働していませんが、全面的な統一はありません。 それは、モールのような他の多くの商業テナントがいるエリアでスペースを借りているかどうかによって異なります。 あなたの顧客と顧客が大きな駐車場を使用している場合、これはパーセンテージを上げることができます。
荷重係数の計算
建物全体の床面積の合計平方フィートから始めます。 ここで、共通領域の平方フィートを引く。 少なくともモールやストリップモールのスペースではなく、建物全体をリースしている場合は、使用可能な平方フィートが残っています。 総スペースを使用可能な平方フィートで割って負荷率に達する。
あなたの計算が20％の数字に達し、家主が15％を提供しているなら、あなたはおそらく良い取引をしているでしょう。 10％の数字で到着し、家主が15％を求めている場合は、不動産専門家の助けを借りて交渉したり、応募したりすることができます。
また、更新時に再計算の対象となる負荷係数がリースで調整可能かどうかを確認する必要があります。 成功した事業を運営することはすべて計画についてです。 ビジネスが活気を失い、来年に大きな負荷要因が発生する可能性がある場合、これは壊滅的な可能性があります。 商業用リースは理想的に長期的です。 あなたはあなたの企業を移転する必要はありません。